전세보증금 반환보증 가입조건·보증료 계산 총정리 (2026)

전세사기 뉴스가 이어지다 보니 '내 보증금은 안전할까' 걱정돼서 찾아보셨을 텐데요. 전세보증금 반환보증은 집주인이 못 돌려줘도 HUG가 대신 내주는 안전장치인데, 가입 기한과 조건이 생각보다 까다로워요. 신청 기한은 전세계약기간의 절반이 지나기 전까지예요.

쉽게 말하면

쉽게 말하면 전세보증금 반환보증은 '보증금 떼일 때를 대비한 보험'이에요. 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 안 돌려주면 주택도시보증공사(HUG)가 세입자에게 보증금을 먼저 내주고, 집주인에게는 HUG가 직접 받아내요.

집주인 동의 없이 세입자 혼자 가입할 수 있고, 비용은 보증료라는 이름으로 1년에 보증금의 연 0.097%~0.211%예요. 억 단위 보증금을 수십만원으로 지키는 구조랍니다.

핵심 정보 한눈에

가입 한도	전세보증금 수도권 7억원·그 외 지역 5억원 이하
핵심 요건	전세보증금+선순위채권이 주택가격의 90% 이내
보증료율	연 0.097%~0.211% (주택유형·부채비율별)
신청 기한	전세계약기간의 1/2 경과 전 (2년 계약이면 1년 이내)
신청 방법	네이버부동산·카카오페이·KB국민카드·위탁은행·안심전세App·HUG 지사
보증료 지원	정부24 신청 시 최대 40만원 환급

보증금 3억원 아파트, 보증료 실제 계산

① 근저당 없는 집(부채비율 70% 이하)

공식은 '보증금액 × 보증료율 × 계약일수/365'예요.

연 0.107%가 적용돼 3억원 × 0.107% × 2년(730일) = 총 642,000원이에요.

② 근저당이 있는 집이라면

부채비율 80% 이하면 연 0.131%로 786,000원, 80%를 넘으면 연 0.154%로 924,000원까지 올라가요.

부채비율은 (선순위 채권금액 + 전세보증금) ÷ 주택가액이라 등기부등본 을구의 근저당이 클수록 보증료도 비싸져요.

③ 보증료 지원까지 받으면

정부24 보증료 지원사업으로 40만원을 환급받으면 642,000원 기준 실부담은 242,000원으로 줄어요.

소득 요건만 맞으면 꼭 챙기세요.

나는 가입할 수 있을까? 바로 확인

전세보증금이 수도권 7억원(그 외 지역 5억원)을 넘나요?

예 HUG 반환보증은 가입할 수 없어요. 아파트라면 보증금 한도가 없는 SGI 전세금보장신용보험을 검토하세요.

아니오 금액 요건은 통과예요. 다음 항목을 확인하세요.

전세계약기간의 1/2이 이미 지났나요?

예 원칙적으로 가입할 수 없어요. 미분양관리지역이라면 계약 만료 6개월 전까지 신청기한이 연장돼요.

아니오 지금 바로 신청할 수 있어요. 갱신 계약이라면 갱신계약서상 기간의 1/2 전까지예요.

등기부등본 을구의 선순위 근저당이 주택가액의 60%를 넘나요?

예 가입이 거절돼요. 전세보증금과 합해 주택가격의 90%를 넘어도 마찬가지예요.

아니오 핵심 거절 사유는 피했어요. 위반건축물 여부까지 건축물대장에서 확인하세요.

여기까지 확인하셨다면 내 신용점수 확인하기도 함께 챙겨 보세요.

내 신용점수 확인하기 →

위 버튼으로 이어지는 글에서 더 자세한 기준을 확인하실 수 있어요.

준비되셨다면 아래에서 바로 진행하실 수 있어요. 공식 사이트로 연결됩니다.

HUG 전세보증금반환보증 바로가기

아래 경로로도 같은 업무를 처리하실 수 있어요.

정부24 보증료 지원 신청 바로가기

화면이 열리지 않으면 로그인 상태를 먼저 확인해 주세요.

이 순서대로 하시면 됩니다

1인터넷등기소에서 등기부등본을 떼서 갑구의 압류·가압류·경매신청 여부, 을구의 근저당 금액을 확인해요. 정부24에서 건축물대장을 떼서 위반건축물 기재 여부(아파트 제외)도 봐요.

2신청 경로를 골라요. 네이버부동산 > 금융상품 > 전세보증금반환보증, 카카오페이 > 간편보험, 안심전세App(모바일HUG) 보증신청 중 하나를 선택하거나, 창구가 편하면 신한·국민·우리·하나·기업·농협 등 위탁은행 10곳이나 HUG 지사를 방문해요.

3확정일자부 전세계약서, 보증금 지급 증빙(계좌이체 내역), 전입세대확인서 등 서류를 앱에서 촬영해 제출하고 보증신청서를 작성해요.

4HUG 심사 후 보증료를 결제하면 전자보증서가 발급돼요. 할인 대상(저소득 60%, 신혼부부·다자녀 40%, 전자계약 3%)이면 증빙을 함께 내야 할인받아요.

5보증서 발급 후 정부24에서 '전세보증금반환보증 보증료 지원'을 검색해 환급을 신청해요. 무주택·보증금 3억원 이하·소득 요건(청년 5천만원, 청년 외 6천만원, 신혼부부 7,500만원 이하)을 충족하면 최대 40만원을 돌려받아요.

준비서류

필수 서류

확정일자부 전세계약서 사본

전세보증금 지급 증빙 (계좌이체 내역, 무통장입금증 등)

주민등록등본과 신분증

부동산등기부등본 (신청 과정에서 자동 조회되는 채널도 있음)

전입세대확인서(열람내역)

해당자만

타전세계약확인서 — 단독·다중·다가구주택

중개대상물 확인·설명서 — 주거용 오피스텔

가족관계증명서·혼인관계증명서 등 보증료 할인 증빙 — 할인 대상자

놓치기 쉬운 것

신청 시기 놓침 — 전세계약기간의 1/2이 지나면 접수 불가, 2년 계약이면 입주 후 1년이 마지노선 (미분양관리지역만 계약 만료 6개월 전까지 예외)

전세가율·선순위 초과 거절 — 전세보증금+선순위채권이 주택가격의 90% 초과, 또는 선순위채권이 주택가액의 60%(단독·다중·다가구는 세입자 보증금 합산 80%) 초과 시 거절. 시세 대비 보증금이 높은 빌라·오피스텔에서 가장 흔함

주택 자체의 결격 — 위반건축물(아파트 제외), 근린생활시설, 주거용 표기 없는 오피스텔, 경매·압류·가압류 등 권리침해 주택은 가입 불가

계약서 요건 미달 — 계약기간 1년 미만이거나 신규 계약에 공인중개사 날인이 없으면 거절

질권설정·채권양도 통지된 전세대출은 가입 제한(HUG 협약 SGI 보증부 대출은 예외) — 대출받은 은행에 먼저 확인

임대인이 HUG 보증금지대상자면 세입자 요건과 무관하게 거절 — 안심전세App에서 임대인 정보 조회 가능

보증료 지원 신청 누락 — 보증 효력이 유효할 때 신청해야 하며, 조건을 갖추고도 최대 40만원 환급을 놓치는 경우가 많음

자주 묻는 질문

전세 살다가 1년 넘게 지났는데 지금이라도 가입할 수 있나요?

2년 계약이라면 계약기간의 1/2인 1년이 지난 시점부터는 신규 가입이 안 돼요.

다만 미분양관리지역 주택은 계약 만료 6개월 전까지 신청기한이 연장되고, 계약을 갱신하면 갱신계약서상 기간의 1/2 경과 전까지 다시 가입 기회가 생겨요.

집주인 동의가 있어야 가입되나요?

아니에요. 전세보증금 반환보증(임차인용)은 세입자가 단독으로 가입하는 상품이라 집주인 동의나 통보가 필요

없어요. 심사도 세입자가 낸 서류와 등기부등본·주택가격 자료로 진행돼요.

보증료가 아까운데 돌려받는 방법이 있나요?

두 가지가 있어요. 첫째, 무주택·보증금 3억원 이하·소득 요건을 충족하면 정부24의 보증료 지원사업으로 최대 40만원(청년·신혼부부는 전액, 그 외는 90%)을 환급받아요.

둘째, 보증금 3억원 이내면 납부 보증료가 연말정산 세액공제 대상이에요.

오피스텔이나 다가구주택도 가입되나요?

돼요. 아파트, 단독·다가구·다중, 연립·다세대, 노인복지주택, 오피스텔이 보증대상이에요.

다만 오피스텔은 전세계약서나 중개대상물 확인·설명서에 주거용 표기가 있어야 하고, 단독·다중·다가구는 다른 세입자들의 선순위 보증금까지 합해 주택가액의 80% 이내여야 해요.

HF 전세지킴보증, SGI 보험과 뭐가 다른가요?

HF 전세지킴보증은 보증료율이 연 0.02~0.04%로 가장 저렴하지만 HF 전세자금보증으로 대출받은 분만 가입할 수 있어요. SGI 전세금보장신용보험은 아파트 보증금 한도가 없어 수도권 7억원 초과 아파트도 되지만 보증료율은 세 기관 중 가장 높아요.

대출 없이 가입하는 일반 세입자에게는 HUG가 기본 선택지예요.