살고 계신 아파트를 매도할 때 양도소득세가 비과세되는지, 12억원이 넘는다면 세금이 얼마나 나오는지 확인해 보세요.
국세청 홈택스 공식 기준에 따른 1세대 1주택 2년 보유 요건과 12억원 초과분 안분 계산 및 최대 80% 장특공 혜택을 안내해 드릴게요.
쉽게 말하면
쉽게 말하면, 한 세대가 집 한 채만을 2년 이상 보유하다가 팔면 매매 가격 12억원까지는 양도차익이 아무리 많이 남아도 세금이 0원이에요.
만약 집값이 12억원을 넘는 고가주택이라도 12억원을 넘는 초과 비율에 대해서만 세금이 매겨지며, 10년 이상 보유 및 거주 시 최대 80%까지 세금을 깎아줘요.
핵심 정보 한눈에
| 구분 | 상세 내용 (2026-09-02 기준) |
|---|---|
| 비과세 기준선 | 실제 거래 양도가액 12억원 이하 (12억원까지 세금 0원) |
| 기본 요건 | 양도일 현재 1세대 1주택 2년 이상 보유 (조정지역 취득 시 2년 거주) |
| 12억원 초과 주택 | 전체 양도차익 중 12억원 초과 비율만큼만 안분 과세 |
| 장기보유특별공제 | 보유 연 4%(최대 40%) + 거주 연 4%(최대 40%) = 최대 80% |
| 일시적 2주택 특례 | 새 집 취득 후 3년 이내 종전 주택 처분 시 비과세 적용 |
| 모의계산 비용 | 0원 전액 무료 (국세청 공식 서비스) |
1세대 1주택 양도소득세 실제 계산 사례
매매가 11억원 아파트 매도 [양도세 0원 비과세]
5억원에 산 아파트가 11억원으로 6억원 올랐으나 12억원 이하 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춰 세금 0원으로 종결되었어요.
매매가 15억원 고가 아파트 매도 [12억 초과분 안분]
전체 양도차익 5억원 중 12억원 초과분 비율(20%)인 1억원에 대해서만 과세되며 장특공 80%를 적용받아 수백만 원만 납부했어요.
이사로 인한 일시적 1가구 2주택 [3년 내 매도]
새 아파트를 사고 2년 뒤 기존 집을 팔아 일시적 2주택 3년 처분 특례로 100% 비과세 혜택을 온전히 인정받았어요.
내 집 매도 시 양도세가 비과세될까? 1분 자가진단
세대원 전원을 통틀어 현재 보유한 주택이 딱 1채뿐인가요?
예 1세대 1주택 비과세의 가장 핵심적인 자격을 충족하셨어요.
아니오 분양권이나 조합원 입주권도 주택 수에 포함될 수 있으니 총 주택 수를 점검하세요.
해당 주택을 취득한 날로부터 2년 이상 계속 보유하셨나요?
예 2년 보유 요건이 충족되었으며, 조정지역 취득 주택이라면 2년 실거주도 필요해요.
아니오 2년을 채우지 않고 매도하면 비과세 혜택이 적용되지 않고 일반 과세돼요.
주택의 실제 매매 계약 금액이 12억원 이하인가요?
예 양도차익 금액과 상관없이 양도소득세가 전액 0원으로 면제돼요.
아니오 12억원을 넘는 초과분에 대해서만 안분 계산되어 세금이 소액 부과돼요.
여기까지 확인하셨다면 종합소득세 중간예납 고지서 조회도 함께 챙겨 보세요.
위 버튼으로 이어지는 글에서 더 자세한 기준을 확인하실 수 있어요.
【소득세법 시행령 제154조】 1세대 1주택의 비과세 범위
소득세법 시행령 제154조에 따라 1세대가 양도일 현재 1주택을 보유하고 보유기간이 2년 이상인 경우 양도소득세를 과세하지 아니해요. 단, 양도가액이 12억원을 초과하는 고가주택은 12억원을 초과하는 부분의 양도차익에 한하여 과세해요.
준비되셨다면 아래에서 바로 진행하실 수 있어요. 공식 사이트로 연결됩니다.
화면이 열리지 않으면 로그인 상태를 먼저 확인해 주세요.
신청 방법 — 순서대로 따라 하세요
1국세청 홈택스 공식 누리집(hometax.go.kr)에 접속해 주세요.
2상단 [장려금·모의계산] 메뉴에서 [세금모의계산] -> [양도소득세 모의계산]을 클릭해 주세요.
3[1세대 1주택 비과세 확인 및 세액계산] 항목을 선택해 주세요.
4취득일자, 양도일자, 실제 취득가액(취득세·중개보수 포함), 양도가액을 순서대로 입력해 주세요.
5보유기간과 거주기간을 입력하고 [계산하기]를 누르면 비과세 판정 결과와 예상 세액이 즉시 조회돼요.
준비서류
필수 서류
부동산 매매계약서 사본 (취득 당시 계약서 및 양도 계약서)
취득세 납부영수증 및 취득·양도 시 부동산 중개수수료 영수증
주민등록표 등본 (보유 및 거주기간 확인용)
해당자만
자본적 지출 공제 시: 샷시, 확장공사, 보일러 교체 등 세금계산서 영수증
일시적 2주택 증빙 시: 종전 주택 및 신규 주택 등기부등본
놓치기 쉬운 것
조정대상지역 2년 거주 요건 — 취득 당시 조정지역이었다면 보유뿐 아니라 반드시 2년 실거주를 채워야 해요.
오피스텔 주택 수 포함 — 주거용으로 전입신고된 오피스텔이 있다면 다주택자로 분류되어 비과세가 취소돼요.
양도일 기준 세대 분리 — 잔금일 전에 주택을 보유한 자녀를 독립 세대로 정당하게 분리해야 1주택이 유지돼요.
필요경비 영수증 보관 — 12억 초과 고가주택은 인테리어 샷시 공사비 등 자본적 지출 증빙이 있어야 세금이 줄어요.
자주 묻는 질문
1주택 비과세 대상자도 양도세 신고를 국세청에 꼭 해야 하나요?
12억원 이하 1세대 1주택으로 세금이 0원인 경우 법적으로 양도세 신고 의무는 면제되지만, 비과세 확인을 위해 신고해 두는 것도 안전해요.
부부 공동명의 1주택은 12억원 공제가 각각 적용되어 24억원까지 비과세인가요?
아니요, 1세대 1주택 비과세 12억원 기준은 주택 1채의 전체 거래가액 기준이므로 공동명의라도 12억원이 상한선이에요.
이사 때문에 일시적으로 2주택이 되었는데 언제까지 팔아야 하나요?
신규 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전 주택을 매도하시면 1세대 1주택 비과세 혜택을 동일하게 받아요.
집을 팔 때 장기보유특별공제 최대 80%는 어떻게 받나요?
10년 이상 보유(40%)와 10년 이상 실거주(40%)를 둘 다
만족해야 최대 80% 공제율이 온전히 적용돼요.
양도소득세는 집을 팔고 언제까지 신고하고 내야 하나요?
잔금 청산일(또는 등기접수일)이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할 세무서나 홈택스에 신고해야 해요.
이어서 보면 좋은 글
자료 확인 기준일: 2026-09-02
- 국세청 홈택스 양도소득세 모의계산 공식 포털 (확인 2026-09-02)