땅이나 단독주택을 사기 전 어떤 건물을 지을 수 있는지 용도지역과 행위제한을 확인하는 국토교통부 토지이음 공식 홈페이지(eum.go.kr)에 바로 접속하실 수 있어요.
회원가입이나 공인인증서 없이 0원(2026-08-18 기준 현행법)으로 전국 모든 필지의 토지이용계획확인서와 개별공시지가를 10초 만에 무료 열람하는 방법을 상세히 안내해 드릴게요.
쉽게 말하면
쉽게 말하면, 대한민국 모든 땅의 지목(대지, 전, 답, 임야), 면적, 공시지가, 용도지역(자연녹지, 1종주거 등), 규제 사항(개발제한구역, 상수원보호구역 등)을 지도와 함께 한눈에 보여주는 국토교통부 공식 토지 포털이에요.
주소만 넣으면 0원에 누구나 100% 무료로 확인하실 수 있어요.
핵심 정보 한눈에
| 구분 | 상세 내용 (2026-08-18 기준 현행법) |
|---|---|
| 공식 사이트명 | 국토교통부 토지이음 (구 토지이용규제정보서비스 LURIS + UPIS 통합) |
| 온라인 열람 수수료 | 0원 (전국 필지 무제한 무료 열람) |
| 법적 효력 발급 수수료 | 정부24 발급 시 1,000원 (오프라인 시·군·구청 1,500원) |
| 조회 가능 정보 | 지목, 면적, 개별공시지가, 용도지역·지구, 행위제한(건축 가능 용도) |
| 공식 홈페이지 주소 | 토지이음 공식 누리집 (eum.go.kr) |
토지 매매 및 건축 전 반드시 확인해야 할 3대 포인트 (2026-08-18 기준 현행법)
국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 용도지역
내가 사려는 땅이 1종일반주거지역인지, 자연녹지지역인지에 따라 건폐율과 용적률, 지을 수 있는 건물의 층수가 완전히 달라지므로 가장 먼저 확인해야 해요.
다른 법령 등에 따른 지역·지구 규제
군사기지보호구역, 상수원보호구역, 개발제한구역(그린벨트), 비오톱 등 건축 허가를 원천 차단하는 치명적인 규제가 걸려있는지 꼼꼼히 점검하세요.
[행위제한] 탭을 통한 건축 가능 용도 확인
토지이음 상단 [행위제한정보] 메뉴를 누르고 주택, 카페(근린생활시설), 창고 등을 검색하시면 해당 땅에 신축이 가능한지 법령 조항을 1초 만에 판별해 줘요.
나는 토지이음에서 무엇을 확인해야 할까? 1분 자가진단
매수하려는 땅의 정확한 지번(예: 00리 123-4) 또는 도로명 주소를 알고 계신가요?
예 토지이음 검색창에 입력하시면 10초 만에 종합 토지이용계획서가 열려요.
아니오 네이버지도나 카카오맵에서 해당 필지의 지번을 먼저 확인해 주세요.
단순 정보 확인 및 시세/공시지가 파악이 목적인가요?
예 토지이음 무료 화면 열람으로 100% 충분하며 프린터 인쇄도 가능해요.
아니오 은행 대출이나 인허가 관공서 제출용 공식 서류는 정부24에서 1,000원에 발급받으세요.
개발제한구역(그린벨트)이나 맹지 여부가 걱정되시나요?
예 토지이음 지적도 도면에서 도로 접도 구역과 규제 선을 눈으로 직접 확인하세요.
아니오 건축 가능 여부는 행위제한 탭에서 건축물 용도별로 시뮬레이션해 보세요.
여기까지 확인하셨다면 대법원 인터넷등기소도 함께 챙겨 보세요.
위 버튼으로 이어지는 글에서 더 자세한 기준을 확인하실 수 있어요.
【도면 분석 팁】 토지이음 지적도에서 맹지 판별 요령
토지이음 도면 보기에서 내 필지와 맞닿아 있는 도로의 지목이 [도(도로)]로 표시되어 있는지 확인하세요. 만약 내 땅 주변이 모두 다른 개인 소유의 [대]나 [전/답]으로 둘러싸여 있고 도로와 직접 연결된 통로가 없다면 '맹지'에 해당하여 건축 허가가 나오지 않으니 주의하셔야 해요.
준비되셨다면 아래에서 바로 진행하실 수 있어요. 공식 사이트로 연결됩니다.
화면이 열리지 않으면 로그인 상태를 먼저 확인해 주세요.
이 순서대로 하시면 됩니다
1국토교통부 토지이음 공식 누리집(eum.go.kr)에 접속해 주세요.
2메인 화면 중앙의 [토지이용계획] 검색창에 조회하려는 부동산의 지번 주소 또는 도로명 주소를 입력해 주세요.
3[열람] 버튼을 클릭하면 기본 정보(소재지·지목·면적·개별공시지가)가 상단에 표시돼요.
4하단의 [지역·지구 등 지정여부]에서 국토계획법 및 타 법령에 따른 규제 항목을 확인해 주세요.
5우측의 [도면 크게보기]를 눌러 도로 접면 상태와 인접 필지 경계를 확인하고 필요시 인쇄 버튼을 누르시면 무료 저장이 완료돼요.
준비서류
필수 서류
조회하고자 하는 토지 또는 건물의 정확한 지번 주소 또는 도로명 주소
별도의 로그인이나 본인인증 불필요 (100% 무료 공공 개방)
해당자만
건축 행위 가능 여부 심층 분석 시: 토지이음 행위제한정보 메뉴
공식 관공서 제출용 서류 필요 시: 정부24 토지이용계획확인서 발급
놓치기 쉬운 것
사설 토지 정보 유료 사이트 결제 주의 — 토지이음(eum.go.kr)은 국가가 운영하는 전액 무료 서비스이므로 열람비를 요구하는 사설 사이트에 속지 마세요.
지목과 실제 이용 현황 차이 — 서류상 지목이 '임야'나 '답'이라도 실제 현황은 다를 수 있으므로 현장 실사가 필수적이에요.
도시계획 변경 예정 사항 확인 — 장래에 도로가 확장되거나 공원이 들어설 예정인 [도시계획시설] 저촉 여부를 도면에서 꼭 확인하세요.
정식 인허가는 지자체 건축과 문의 — 토지이음의 행위제한 정보는 참고용이며, 최종 건축 허가 가능 여부는 관할 시·군·구청 건축과와 상담하세요.
자주 묻는 질문
토지이음에서 열람하는 비용은 정말 0원 무료인가요?
네, 국토교통부 토지이음은 전 국민에게 무료로 개방된 공공 포털로 회원가입 없이 누구나 0원으로 무제한 열람하실 수 있어요.
정부24에서 떼는 것과 토지이음에서 보는 것의 차이는 무엇인가요?
내용은 100% 동일해요.
토지이음은 화면 무료 열람용이고, 정부24는 은행이나 법원에 제출하기 위한 공식 직인이 찍힌 1,000원짜리 법적 서류 발급용이에요.
남의 땅이나 모르는 주소의 땅도 검색할 수 있나요?
네, 토지이용규제 정보는 공공 정보이므로 대한민국 영토 내 모든 지번을 자유롭게 검색하고 열람하실 수 있어요.
개별공시지가 과거 변동 내역도 볼 수 있나요?
네, 토지이음 화면에서 최근 수년간의 개별공시지가 변동 추이와 연도별 제곱미터(㎡)당 가격을 표로 확인하실 수 있어요.
스마트폰에서도 토지이음을 볼 수 있나요?
네, 모바일 웹 브라우저로 eum.go.kr에 접속하시거나 [토지이음] 공식 앱을 다운로드받으시면 스마트폰에서도 동일하게 도면과 규제를 조회하실 수 있어요.
자료 확인 기준일: 2026-08-18
- 국토교통부 토지이음 — 공식 토지이용계획 포털 (확인 2026-08-18)
- 토지이음 — 토지이용계획 열람 서비스 (확인 2026-08-18)