내 집 마련의 꿈, 혹은 전세자금 대출을 알아보고 계신가요? 은행에서 대출 한도를 정할 때 가장 먼저 보는 기준, ‘KB시세’를 지금 바로 확인해 보세요.
KB부동산 시세(KB시세), 왜 반드시 확인해야 할까요?
네이버 부동산에도 시세가 있고, 호갱노노에도 실거래가가 있는데 왜 굳이 ‘KB부동산’을 봐야 할까요? 그 이유는 바로 ‘돈(대출)’ 때문입니다.
대한민국의 모든 시중은행은 주택담보대출이나 전세자금대출의 한도(LTV)를 산정할 때, 실거래가나 공시지가가 아닌 ‘KB부동산 시세’를 공식 기준으로 삼습니다. 즉, 내가 5억 원에 집을 샀어도 KB시세가 4억 5천만 원이라면, 대출은 4억 5천만 원을 기준으로 나옵니다.
따라서 대출을 계획 중이라면, 반드시 KB부동산에서 내 아파트의 정확한 시세를 미리 파악해야 자금 계획에 차질이 없습니다.
KB부동산 홈페이지(kbland.kr) 시세 조회 방법
PC 홈페이지나 모바일 앱에서 누구나 로그인 없이 무료로 간편하게 시세를 조회할 수 있습니다.
✅ 아파트/오피스텔 시세 조회
- 상단의 ‘KB부동산 시세조회 바로가기’ 버튼을 눌러 홈페이지에 접속합니다.
- 검색창에 아파트 단지명, 오피스텔 이름, 또는 주소(동/호수)를 입력합니다.
- 검색 결과에서 해당 단지를 클릭하면, 면적별(평형별) 시세를 확인할 수 있습니다.
- 일반가 / 상위가 / 하위가 중 본인의 층수에 맞는 가격을 확인합니다. (보통 1층은 하위가, 그 외는 일반가를 적용합니다.)
✅ 빌라/주택 시세 조회
과거에는 아파트만 조회가 가능했으나, 최근에는 ‘빌라 시세’ 서비스도 제공하고 있습니다. 주소를 입력하면 AI 기반으로 추정한 빌라 시세를 확인할 수 있습니다. (단, 아파트만큼 정확하지 않을 수 있으며, 대출 기준으로는 인정되지 않는 경우가 많아 은행 상담이 필요합니다.)
💡 [필독] 대출 전, 꼭 알아야 할 ‘KB시세’ 심화 상식
은행에 가서 “집 5억 주고 샀으니 대출 70% 해주세요”라고 하면 거절당할 수 있습니다. 은행은 내가 산 가격이 아니라 ‘KB시세’를 믿기 때문입니다.
1. “내가 산 가격 vs KB시세” 대출 기준은?
대출 한도(LTV)를 계산할 때 은행은 [실제 매매가]와 [KB시세] 중 더 낮은 금액을 기준으로 잡는 것이 원칙입니다.
- 상황: 매매가는 6억인데, KB시세가 5억 5천만 원이라면?
- 결과: 대출 한도는 5억 5천만 원을 기준으로 산정됩니다. 따라서 KB시세가 매매가보다 턱없이 낮다면 자금 계획에 차질이 생길 수 있으니 미리 확인해야 합니다.
2. 1층과 탑층, ‘하위가 vs 일반가’ 적용 기준
KB시세에는 ‘하위 평균가’, ‘일반 평균가’, ‘상위 평균가’가 있습니다. 내 집 층수에 따라 은행이 적용하는 가격이 다릅니다.
- 1층 (최저층): 무조건 하위 평균가를 적용합니다. (일반가보다 대출 한도가 낮음)
- 2층~최상층: 보통 일반 평균가를 적용합니다.
- 상위 평균가: 뷰가 좋거나 리모델링이 된 로열층이라도, 은행 대출 시에는 잘 인정해주지 않고 ‘일반 평균가’를 쓰는 경우가 많습니다.
3. “신축이라 시세가 없어요” 시세가 안 뜰 때 대처법
신축 아파트나 나홀로 아파트(50세대 미만), 빌라 등은 KB시세가 조회되지 않는 경우가 많습니다. 이때는 어떻게 대출을 받을까요?
- 감정평가 진행: 은행에서 지정한 감정평가법인을 통해 산정된 ‘감정가’를 기준으로 대출이 나갑니다. (비용 발생 가능)
- 한국부동산원 시세: KB시세가 없다면 차순위로 ‘한국부동산원(부동산테크)’ 시세를 활용하기도 합니다.
- 꿀팁: 입주 예정인 신축 아파트는 입주 시작 시점에 맞춰 KB시세가 등재되므로, 은행 대출 상담사에게 등재 예정일을 문의하는 것이 좋습니다.
4. KB부동산의 숨겨진 꿀기능: ‘세금 계산기’
시세 조회만 하고 끄기엔 아까운 기능입니다. 메뉴 중 [세금] 탭을 활용해 보세요.
- 취득세 계산: 내가 살 집의 가격과 조정대상지역 여부만 입력하면, 이사할 때 내야 할 세금을 1원 단위까지 알려줍니다.
- 양도세 시뮬레이션: 집을 팔 계획이라면 보유 기간과 거주 기간을 입력하여 예상 양도소득세를 미리 뽑아볼 수 있어 절세 전략 수립에 필수적입니다.
아파트와 달리 오피스텔이나 빌라는 KB시세가 있어도 대출 한도(LTV)가 아파트보다 낮게 책정되는 경우가 많습니다. 또한, 1금융권에서는 시세가 있어도 보수적으로 평가하여 ‘감정가’를 요구할 수 있으니 반드시 주거래 은행에 교차 검증을 해야 합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. ‘일반 평균가’와 ‘상위/하위 평균가’는 언제 쓰이나요?
A1. 은행 대출 시, 보통 2층 이상은 ‘일반 평균가’를 기준으로 하고, 1층은 ‘하위 평균가’를 기준으로 대출 한도를 산정합니다. (단, 은행 상품이나 1층 여부에 따라 상이할 수 있음)
Q2. KB시세가 없는 아파트(나홀로 아파트 등)는 대출이 안 되나요?
A2. 대출이 불가능한 것은 아니지만, 기준 시세가 없기 때문에 ‘감정평가’라는 별도의 절차를 거쳐야 합니다. 이 경우 감정평가 수수료가 발생하거나 시간이 더 소요될 수 있습니다.
Q3. 실거래가와 KB시세가 차이가 나는 이유는 뭔가요?
A3. 실거래가는 실제 매매된 가격이고, KB시세는 KB국민은행이 협력 공인중개사들의 의견과 시장 상황을 종합하여 매주 발표하는 ‘표준 가격’입니다. 급매물 거래 등으로 실거래가가 낮게 찍혀도, KB시세는 시장 상황을 반영하여 천천히 변동될 수 있습니다.
Q4. 상가나 건물 시세도 볼 수 있나요?
A4. KB부동산은 주로 주거용 부동산(아파트, 오피스텔)에 특화되어 있습니다. 상가나 토지, 건물의 경우 정확한 시세를 제공하지 않으며, 이는 주변 실거래가(국토부 실거래가 시스템)나 ‘밸류맵’, ‘디스코’ 같은 상업용 부동산 전문 앱을 참고하는 것이 좋습니다.
Q5. 스마트폰 앱으로도 볼 수 있나요?
A5. 네, ‘KB부동산’ 앱을 다운로드하면 모바일에서도 손쉽게 시세를 조회하고, ‘우리집 등록’을 통해 시세 변동 알림을 받을 수도 있습니다.