아파트나 토지를 팔기 전 양도소득세가 얼마나 나올지 미리 계산해보지 않으면 세금 폭탄을 맞을 수 있어요. 국세청 홈택스 모의계산기를 이용하면 12억원 이하 비과세 여부와 최대 80% 장기보유특별공제를 1분 만에 시뮬레이션할 수 있습니다. 양도세 자동계산법과 2개월 예정신고 절차를 정리해 드릴게요.
쉽게 말하면
쉽게 말하면 부동산을 매매했을 때 국세청에 낼 세금을 공식 산식으로 미리 뽑아보는 계산기예요.
양도가액 12억원 이하 1주택자는 세금이 0원이며, 12억원이 넘더라도 보유·거주 기간에 따라 최대 80%까지 공제받으실 수 있습니다.
핵심 정보 한눈에
| 1주택 비과세 | 실거래가 12억원 이하 전액 비과세 (12억 초과분만 안분 과세) |
|---|---|
| 비과세 요건 | 2년 이상 보유 (조정대상지역 지정 시 취득한 주택은 2년 거주 필수) |
| 장기보유특별공제 | 1주택자 최대 80% (보유 연 4% + 거주 연 4%, 10년 이상) / 일반 최대 30% |
| 기본 공제 | 인당 연 250만원 (연 1회 공제) |
| 세율 구간 | 과세표준별 6% ~ 45% 8단계 누진세율 (+ 지방소득세 10%) |
| 신고 기한 | 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고 |
부동산 양도 상황별 모의계산 예시
10억원에 매입해 12억원에 매도한 1세대 1주택자
2년 이상 보유 요건을 채우고 실거래가 12억원 이하에 매도한 사례예요.
2억원의 시세 차익이 발생했더라도 1주택 비과세가 100% 적용되어 양도세는 0원이 됩니다.
10년 보유 10년 거주 후 15억원에 매도한 고가 1주택자
12억원 초과분(3억원)에 대해서만 양도차익을 안분 계산하고, 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용받는 경우예요.
세금 감면 효과로 실제 납부할 양도세가 수백만 원 수준으로 대폭 줄어듭니다.
발코니 확장비와 취득세 영수증을 필요경비로 반영한 매도자
취득세와 법무사비, 샤시 공사비 등 자본적 지출액을 필요경비로 빠짐없이 입력한 사례예요.
양도차익 과세표준이 낮아져 합법적으로 세금을 절감하게 됩니다.
나는 해당될까? 바로 확인해 보세요
매도하는 주택이 1세대 1주택이고 실거래가가 12억원 이하인가요?
예 2년 보유 요건 충족 시 양도소득세 전액 비과세(0원) 대상입니다.
아니오 12억원을 초과하거나 다주택자인 경우 홈택스 계산기에서 과세표준을 산출해야 합니다.
취득 당시 취득세 영수증, 중개수수료, 인테리어(샷시 등) 영수증을 챙기셨나요?
예 필요경비 항목에 입력하면 양도차익에서 공제되어 세금이 줄어듭니다.
아니오 단순 도배·장판 등 일반 유지비는 경비로 인정되지 않으므로 자본적 지출만 추려내세요.
여기까지 확인하셨다면 청약가점 계산기도 함께 챙겨 보세요.
위 버튼으로 이어지는 글에서 더 자세한 기준을 확인하실 수 있어요.
준비되셨다면 아래에서 바로 진행하실 수 있어요. 공식 사이트로 연결됩니다.
아래 경로로도 같은 업무를 처리하실 수 있어요.
화면이 열리지 않으면 로그인 상태를 먼저 확인해 주세요.
신청 방법 — 순서대로 따라 하세요
1국세청 홈택스 공식 누리집(hometax.go.kr)에 접속합니다.
2상단 '세금모의계산' 메뉴에서 '양도소득세 자동계산'을 클릭합니다.
3양도물건 종류(주택, 토지, 분양권 등)와 양도일자, 취득일자를 입력합니다.
4실제 매도가격(양도가액)과 매수가격(취득가액), 필요경비 합계액을 입력합니다.
51세대 1주택 여부 및 보유기간·거주기간을 입력하여 장기보유특별공제율(최대 80%)을 적용합니다.
6계산하기를 누르면 산출세액과 지방소득세가 즉시 표시되며, 양도일 속한 달 말일부터 2개월 내 홈택스로 예정신고합니다.
준비서류
필수 서류
부동산 매매계약서 사본 (양도 당시 및 취득 당시 계약서 2부)
취득세 납부영수증 및 부동산 중개수수료 영수증
해당자만
자본적 지출 증빙: 발코니 확장, 샤시 교체 등 인테리어 전자세금계산서/현금영수증
1주택 거주 증빙: 주민등록초본 (전 주소 변동 이력)
놓치기 쉬운 것
양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고를 하지 않으면 20%의 무신고가산세가 부과됩니다.
도배, 장판, 보일러 수리 등 단순 소모성 인테리어 비용은 필요경비로 인정되지 않습니다.
취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 보유 외에 2년 이상 실제 '거주' 요건을 채워야 비과세됩니다.
일시적 1가구 2주택자는 종전 주택 처분 기한(통상 3년)을 넘기면 비과세 혜택을 잃게 됩니다.
자주 묻는 질문
1주택자 비과세 기준 12억원은 어떻게 적용되나요?
실거래 매매가격이 12억원 이하인 주택은 2년 이상 보유 시 양도차익에 대해 세금이 0원이에요.
12억원을 넘는 고가주택은 전체 양도가액 중 12억원을 초과하는 비율만큼만 세금이 부과됩니다.
장기보유특별공제는 최대 몇 퍼센트까지 받나요?
1세대 1주택자는 10년 이상 보유 시 40%, 10년 이상 거주 시 40%를 합산하여 최대 80%까지 양도차익을 공제받으실 수 있습니다.
일반 부동산은 최대 30%가 한도입니다.
양도세 신고 기한은 언제까지인가요?
잔금 청산일(또는 등기접수일 중 빠른 날)이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할 세무서에 예정신고하고 세금을 납부하셔야 합니다.
필요경비로 인정되는 인테리어 공사는 무엇인가요?
건물의 가치를 높이는 자본적 지출(발코니 확장, 샤시 공사, 시스템에어컨 설치, 난방 배관 공사 등)만 인정돼요.
세금계산서나 카드영수증 등 적격 증빙이 필수적입니다.
홈택스 모의계산 결과와 실제 세금이 다를 수 있나요?
입력한 취득가액, 필요경비, 감면 요건이 국세청 전산 검증과 일치하면 동일해요.
다만 세법상 다주택 중과나 감면 특례 적용 여부를 꼼꼼히 확인하고 입력하셔야 합니다.
양도소득세 세무 상담 전화번호는 어디인가요?
국세상담센터 국번 없이 126으로 전화하신 후 2번(세법 상담)을 누르시면 전문 상담관에게 1:1 세무 상담을 무료로 받으실 수 있습니다.
자료 확인 기준일: 2026-09-01
- 국세청 홈택스 — 양도소득세 모의계산 (확인 2026-09-01)
- 국세청 — 부동산 양도소득세 법령 안내 (확인 2026-09-01)